概述 本技能为拍卖法律分析技能，主题为房地产拍卖相关法律问题，包括无效、家庭财产、信托让与、CPC/2015第829至903条、Lei 9.514/97、随物负担、异议与判例。技能说明其为knowledge-only，不要求安装依赖。资料未提供作者、版本、官方站点或收费信息。
何时使用 当用户提及“juridico leilao”“nulidade leilao”“bem de familia leilao”“alienacao fiduciaria leilao”“cpc 829”“fraude execucao”或相关主题时使用。
不适用情形 任务与leiloeiro juridico无关；有更简单、更具体的工具可处理该请求；用户需要的是无需领域专业知识的通用协助。
主要能力与内容
- 司法拍卖（CPC/2015）：资料给出完整流程链：执行之诉→依第829条传唤债务人（3日付款）→依第831至847条扣押→依第870至878条评估→依第887条发布公告（至少提前5日）→依第889条通知债务人、配偶、债权人→首拍最低出价为评估值（第891条caput）→未成交则二拍无最低价（第891条第1款，禁止过低价格）→依第901条出具拍卖成交笔录与拍卖成交函→不动产登记。资料列出第829、831、835、842、867、870、873、876、879、881、882、884、885、886、887、888、889、890、891、892、893、894、895、896、897、898、901条等关键词条内容。
- 法外拍卖与信托让与（Lei 9.514/97）：流程为债务人违约→不动产登记处通知（第26条第1款）→15日补正期限→未补正则所有权合并至债权人（第26条第7款）→债权人缴纳ITBI及海积税（如适用）→首拍最低价为合同约定房价（第27条第1款）→15日后二拍最低价为债务总额（第27条第2款）→清偿债务并返还余额（第27条第4款）→二拍未成交则债权人取得不动产、债务消灭（第27条第5款）。资料列出第22至30条要点，包括补正应付款项、合并、拍卖程序、驱逐、部分清偿即消灭债务等。
- 拍卖无效风险（高风险，需始终核查）：配偶通知（第842条，未通知为相对无效，STJ认为非自动无效但常被用作撤销理由）；债务人通知（第889条第I项，至少提前5日）；公告发布（第887条，提前期、发布载体、必备内容）；评估过期（超过1年可依第873条第IV项重新评估）；未申报的不可扣押财产（可在拍卖后主张，依第903条第1款第II项在10日内撤销）。
- 家庭财产（Lei 8.009/90）：一般规则为家庭居住用不动产不可扣押；第3条列例外，包括同住工人债权及相应社保、该不动产自身建造或购置融资（SFH、信托让与）、不动产应缴税捐费用、在设定为家庭财产前设立的抵押执行、犯罪取得、租赁保证（STJ第549号判例，有争议）、抚养费债务。核查方式包括查看案卷是否主张不可扣押、债务人名下是否仅此一处、单身与丧偶亦受保护（STJ第364号判例）。提示：若未在拍卖前主张且买受人为善意，判例倾向维持拍卖（第903条第1款），但风险仍存在，需个案评估。
- 随物负担：资料用表格说明抵押权（扣押前/后不同）、欠缴IPTU（是，propter rem，CTN第130条）、欠缴物业费（是，CC第1.336条及STJ判例）、已登记用益权（是，CC第1.394条）、已登记地役权（是，CC第1.378条）、海积税、其他案件扣押等。强调IPTU与物业费为随物义务，买受人原则上承担既有欠费，除非公告明确由债权人承担；须始终查看公告约定。
- 撤销拍卖的期限（第903条）：拍卖后10日内可因程序瑕疵、财产不可扣押、买受人无行为能力撤销；第三人可提异议（第674至681条）；有婚内份额的配偶可在拍卖后提异议；拍卖成交函签发后仅能通过独立之诉撤销，难度更大。
- 实务清单：包括阅读产权登记（权利人、抵押及其顺位、已登记扣押、用益权、地役权、不可转让/不可扣押/不可通信条款、信托让与、历史权利人、永久保护区、海积等）；阅读案卷（执行申请书、扣押登记证明、评估报告日期与价值、通知情况、公告、异议状态、法院证明）；对买受人/投资人建议（索取全案证明、核查配偶通知、确认无中止效力的异议、核查家庭财产主张、取得IPTU与物业费证明、分析最新产权登记、拍卖后立即申请交付占有）；对债务人建议（可提债务人异议（第525条）、申请分期（第916条，30%加分期）、补正债务（法外至首拍）、为亲属申请转让（第876条第5款）、拍卖前主张家庭财产）。
- 术语表：给出adjudicacao、arrematacao、auto de arrematacao、carta de arrematacao、consolidacao、embargos de terceiro、hasta publica、imissao na posse、penhora、praca、propter rem、purga da mora、usufruto、vil preco（STJ参照为低于评估值50%）等定义。
- 执行欺诈（第792条）：当存在足以使债务人无力清偿的诉讼、登记有扣押或限制、买受人无法证明善意时，处分可被认定欺诈；对买受人的影响，司法拍卖受保护，善意买受人不受损害（REsp 1.141.990/SP）。
- 土地正规化（Lei 13.465/2017 REURB）：适用于无完整登记或非正规占有的不动产，REURB-S（社会，低收入居民，免费）与REURB-E（特定，费用由利害关系人承担）；成本与期限因市而异（资料称6至24个月）。
- 强制转让（CC第1.418条及Lei 6.766/79）：拍卖后债务人拒绝签署公契或有登记障碍时，可用拍卖成交函作为司法文书直接登记（第901条）；未履行的预售合同通过强制转让取得公契；法外拍卖中信托债权人已合并所有权，无需强制转让，买受人直接从信托债权人取得公契。
- 线上扣押与数字资产：SISBAJUD可在数秒内冻结账户；加密资产与FII份额扣押可行但监管演进中；域名与数字财产扣押仍少见但增长。
- 税务：ITBI计税基础存在分歧，部分市按市场价值而非成交价征收；STJ主题1.113认为ITBI应按交易实际价值（出价）计征；提示很多市仍按VMP征收，可行政异议。转售资本利得税15%，取得成本为拍卖价加登记费、ITBI、佣金；每5年出售唯一不动产不超过440,000雷亚尔可免（Lei 11.196/2005）；180日内购置另一住宅亦可免（第39条）。
使用方式 资料给出安装说明：该技能为knowledge-only，无需安装依赖。核查技能是否注册：python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py。使用命令示例：通过编排器自动使用 python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco juridico leilao"；以及提问“Como Funciona A Lei 9.514?”。
治理与限制 治理政策包括：action_log（法律分析由生态系统的log_action记录以供审计）、rate_limit（通过内置check_rate控制，无外部API调用）、requires_confirmation（无效或家庭财产警告会生成必填的confirmation_request）、warning_threshold（高风险或极高法律风险自动触发warning_threshold）。补充政策：负责任方为Ecossistema Leiloeiro IA；范围为司法与法外拍卖的法律分析；限制为不替代律师意见，法律信息具教育性质；审计由skill-sentinel验证；不存储用户案件数据。
参考资料 资料列出的规范来源包括：CPC/2015（Lei 13.105/2015）第774至925条；Lei 9.514/1997第22至30条；Lei 8.009/1990；Lei 13.465/2017；Lei 6.766/1979；Código Civil/2002第1.227至1.247条与第1.361至1.368条；Lei 6.015/1973；Lei 11.196/2005第39条；CTN第130条；Decreto 21.981/1932；STJ关于拍卖的判例信息；STJ主题1.113（ITBI）。