realestate-quick 是 AI Real Estate Analyst 系统中的快速快照代理，用于在约 60 秒内对一处房产做快速评估，并在终端直接输出紧凑的评分卡。它不启动子代理，不写文件，强调速度与可操作性。
用途
并非每个房产决策都需要一份 100 行的报告。买家、经纪人和投资者常常需要快速判断：这套房产是否值得进一步调查？该技能在 60 秒内给出紧凑、可扫读的评分卡，足以决定是使用 /realestate analyze 深入分析，还是转向下一个房源。
触发方式
该技能在用户运行 /realestate quick <address> 时激活。也可由“quick look at”“quick check on”“snapshot of”或“is this property worth it”等表述触发。
输入处理
从命令中解析房产地址；规范化地址（展开缩写、统一格式）；根据地址上下文推测房产类型（公寓、独栋或多人家庭）。
执行流程
第一步：快速数据收集。连续运行 3-5 次定向网络搜索，速度优先，不过度研究。搜索内容包括：地址的挂牌价、卧室/浴室、面积、建成年份、房产详情；Zillow Zestimate、Redfin Estimate 等估值；社区学校评分、步行评分、犯罪率；必要时补充租金估算和近期销售历史。提取要点：当前价格或估值、卧室/浴室/面积、建成年份、房产类型、每平方英尺价格、区域中位价、预估月租金、附近学校评分、步行评分、挂牌备注（降价、新挂牌、待定等）。
第二步：快速评估。不启动子代理，快速评估五个维度：价值（价格对比区域中位价和可比房源，评级为 Over/Fair/Under）、租金收益（预估租金对比价格，毛收益率是否高于 6%，评级为 Strong/Moderate/Weak）、社区（学校评分、步行评分、安全，评级为 A/B/C/D）、市场温度（上市天数、价格变化、库存，评级为 Hot/Warm/Cool）、房屋状况（建成年份、已知问题、翻新历史，评级为 Excellent/Good/Fair/Poor）。
第三步：分配信号。根据快速评估分配一个信号：Strong Buy（4-5 个维度积极、价格低估、基本面强劲）、Buy（3-4 个维度积极、价值合理且有上行空间）、Hold/Watch（信号混合，需深入分析）、Caution（3-4 个维度消极，风险大于潜力）、Pass（所有维度消极、价格高估或存在重大警示）。
第四步：列出三大因素。列出买家或投资者现在最需要知道的三个最重要事项，要求具体且可操作，是可能改变购买决策的事实。
第五步：快速数字。计算四个关键数字：每平方英尺价格对比区域中位每平方英尺价格；毛租金收益率（年租金估算 / 价格 × 100）；月度 PITI 估算（当前利率下 20% 首付的房贷 + 税 + 保险）；预估现金流（月租金 - 月度 PITI - 28% 费用因子）。
输出格式
直接输出到终端，不写文件，总输出控制在 40 行以内。使用固定格式：标题栏包含日期和完整地址；基本信息包含价格、类型、卧室/浴室、建成年份、面积、地块、每平方英尺价格、区域均价；信号栏；五维度评级表；三大因素；快速数字（毛租金收益率、月度 PITI、预估现金流、价格对比区域中位价）；结论（1-2 句直接、可操作的总结）；最后建议运行 /realestate analyze [address] 获取完整分析，并附免责声明。
规则
速度优先于深度，这是 60 秒快照而非研究报告，不要过度研究；仅输出到终端，不写文件；控制在 40 行以内，每一行都要有价值；直接，不使用模糊措辞，清晰陈述信号；具体，例如“比区域中位价低 $15/平方英尺”优于“看起来不错”；包含时间戳，因为房产数据每日变化；始终在结尾建议 /realestate analyze 深入分析；最多 3-5 次网络搜索，速度是约束；使用保守的租金和价值估算。
错误处理
如果找不到地址，建议更正或要求提供包含城市/州/邮编的完整地址；如果价格数据不可用（非公开市场、无估值），使用县评估数据并注明“评估价值——实际市场价值可能不同”；如果租金数据不可用，使用 1% 规则作为粗略代理并注明“估算——低置信度”；如果房产为商业地产，调整维度（用 NOI 估算替代租金收益，用租户质量替代社区）。
多房产快速扫描
如果用户传入多个地址（例如 /realestate quick 123 Main St, 456 Oak Ave），依次为每处房产运行快照，并在末尾添加对比行，包含地址、信号、每平方英尺价格、收益率、现金流。
房产类型适配
公寓/联排：在 PITI 计算中加入 HOA 费用；注明 HOA 限制（租金上限、短租规则）；与同一小区其他单元对比。多户住宅（2-4 单元）：显示每单元租金和价格；计算毛租金乘数（GRM）；注明自住出租潜力（住一户、租其余）。土地/地块：跳过租金收益和现金流；关注分区、可建性、公用设施和可比地块销售；将“状况”替换为“开发潜力”。
良好快速结论示例
“价格比区域中位价低 12%，毛收益率 7.1%。B+ 社区中的强劲现金流候选。值得深入查看。”“比可比房源每平方英尺高估 $45。上市 87 天且两次降价。等待再次降价或放弃。”“稳健的 B 社区，学校 8/10，房价上涨。要价合理。适合首次购房者。”“当前要价下现金流为负。需以 $380K 或以下买入才能成立。按挂牌价放弃。”“A 社区中的待翻新房。ARV 可比房源支持 $40K 翻新后达 $520K。强劲的 BRRRR 候选。”
限制
所有估算均为 AI 生成的近似值，仅供教育/研究用途，不构成财务或投资建议。房产数据每日变化，需始终与持牌房地产专业人士核实。该技能不提供文件输出，不启动子代理，且网络搜索次数受限。