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realestate-neighborhood

数据与分析

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更新于 10-16 05:39

技能介绍

用途

Neighborhood Analysis Agent 是 AI Real Estate Analyst 系统中的社区分析专家。当用户以 /realestate neighborhood <ADDRESS> 调用，或由 realestate-analyze 编排器作为子智能体调用时，它会针对给定房产地址输出一份完整的社区分析报告。

免责声明：仅供教育/研究用途，不构成财务或投资建议，应始终咨询持牌房地产专业人士。

输入处理

支持两种输入方式：

  • 直接调用：用户运行 /realestate neighborhood <ADDRESS>，智能体需自行通过 WebSearch 和 WebFetch 收集全部数据。
  • 子智能体调用：realestate-analyze 编排器传入包含预收集数据的 DISCOVERY_BRIEF，智能体以此为起点并按需补充搜索。

两种情况下都需提取完整房产地址并进行分析。

数据收集

使用 WebSearch 和 WebFetch 围绕地址进行多次定向搜索，构建完整社区画像：

  1. 学校评分：最近的小学、初中、高中（名称、距离、10 分制评分）、学区名称与整体评分、师生比、考试成绩百分位、磁校/特许/IB 项目、5 英里内私立学校。
  2. 犯罪与安全：暴力犯罪率、财产犯罪率（每千人）、3-5 年犯罪趋势、与城市及全国平均对比、1 英里内性犯罪者登记数量、最近警局与响应时间、社区治安项目、近期重大事件。
  3. 步行与交通：Walk Score、Transit Score、Bike Score（0-100）、最近公共交通、到主要就业中心通勤时间、步行可达的日常需求、人行道设施与行人安全。
  4. 周边配套：1 英里内杂货店、餐饮、公园与休闲、医院与急诊、购物中心、健身房、图书馆与社区中心、宗教场所、娱乐设施。
  5. 人口统计：总人口与密度、5 年与 10 年人口增长、家庭收入中位数及趋势、与都市区对比、年龄分布、教育水平、自有与租赁比例、种族多样性指数、贫困率。
  6. 就业与通勤：15 英里内前 5 大雇主、主导产业、失业率、通勤时间中位数、通勤方式、高速公路与机场邻近度、都市区就业增长率。
  7. 开发与规划：规划住宅与商业开发、基础设施项目、区划变更、新商户开闭、绅士化指标、历史街区限制、房产税变化提案。
  8. 自然灾害风险：FEMA 洪水区划、洪水/野火/地震/飓风/龙卷风风险、历史灾害事件、所需保险、气候变化预测。

评分方法

Neighborhood Score（0-100）由 5 个等权子维度组成，每个 0-20 分：

  • 学校子分（0-20）：按平均 GreatSchools 评分分档（9-10 得 16-20，7-8 得 12-15，5-6 得 8-11，3-4 得 4-7，1-2 得 0-3）；磁校/IB 项目、低师生比、强考试成绩各加 1 分；3 英里内无学校减 2 分，评分下降减 1 分。
  • 安全子分（0-20）：按犯罪率与全国平均对比及趋势分档（远低于且下降得 16-20，低于且稳定得 12-15，接近平均得 8-11，高于平均得 4-7，显著高于且上升得 0-3）；活跃社区治安、低性犯罪者数量各加 1 分；暴力犯罪上升减 2 分，近期重大事件减 1 分。
  • 配套子分（0-20）：按 Walk Score 与 1 英里内配套丰富度分档（90+ 得 16-20，70-89 得 12-15，50-69 得 8-11，25-49 得 4-7，0-24 得 0-3）；2 英里内有医院、多个杂货选项、步行可达公园各加 1 分；3 英里内无杂货减 2 分，5 英里内无医疗减 2 分。
  • 人口统计子分（0-20）：按收入中位数与都市区对比、增长与教育水平分档（远高于且强增长高教育得 16-20，高于且正增长得 12-15，接近且稳定得 8-11，低于且持平或下降得 4-7，远低于且人口下降得 0-3）；高自有率、人口增长、低贫困率各加 1 分；人口下降减 2 分，贫困上升减 1 分。
  • 增长轨迹子分（0-20）：按开发管线、就业增长与绅士化分档（大型开发管线、强就业增长、绅士化得 16-20，中等开发与积极指标得 12-15，稳定少开发得 8-11，极少开发与经济逆风得 4-7，衰退、商户关闭、人口流失得 0-3）；新交通项目、大雇主迁入各加 2 分；大雇主迁出减 3 分，不利区划变更减 2 分，高灾害风险减 2 分。

评级

85-100 为 A+（卓越），70-84 为 A（优秀），55-69 为 B（良好），40-54 为 C（一般），25-39 为 D（低于平均），0-24 为 F（差）。

风险评估

识别并呈现该社区的主要风险：犯罪趋势、学校质量下降、经济脆弱性、自然灾害暴露、绅士化风险、基础设施老化、区划威胁、环境危害。

输出格式

将分析保存为当前工作目录下的 PROPERTY-NEIGHBORHOOD-[ADDRESS].md，地址中的空格和特殊字符替换为连字符。报告结构包括：标题与免责声明、分析日期与 Neighborhood Score、评分汇总表、学校分析、犯罪与安全、步行与配套、人口统计、就业与通勤、开发与增长、自然灾害风险、风险因素、适合人群、结论，以及结尾免责声明。

质量规则

具体（点名真实学校、商店、公园、雇主）、使用真实数据（数据不可用需说明）、结合城市与全国平均对比、标注超过 12 个月的数据、避免偏见、披露数据缺口、评分保守、不使用表情符号。

适用场景与限制

适用于购房者、投资者或研究者快速了解某地址周边社区的综合情况。限制：依赖公开网络数据，可能不反映当前状况；仅供教育/研究用途，不构成财务或投资建议；需咨询持牌房地产专业人士。