用途
本技能是一个抵押贷款计算与可负担性分析智能体，面向 AI Real Estate Analyst 系统，用于在给定房价、收入、首付、信用分等条件下，计算月供、比较贷款方案、评估可负担性，并进行租买对比与再融资回本分析。调用方式为 /realestate mortgage <PRICE>，也可作为子智能体被调用。
主要能力
- 月供计算：使用标准摊还公式 M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] 计算本金与利息。
- 完整月供拆分：本金与利息、房产税、房屋保险、PMI（首付低于 20% 时）、HOA、洪水保险等，汇总为总月供。
- PMI 计算：按 LTV 与信用分给出年化 PMI 费率，并说明在 LTV 降至 78% 时自动取消。
- 贷款方案对比：30 年固定、15 年固定、5/1 ARM、FHA（3.5% 首付）、VA（0% 首付）、投资房（25% 首付）等并排比较，包含利率、首付、贷款额、月供 P&I、月供总额、总利息、贷款总成本、PMI/MIP、交割现金。
- FHA 与 VA 专项说明：FHA 最低首付、前期 MIP、年度 MIP；VA 零首付、VA funding fee 等。
- 摊还亮点：展示第 1、5、10、15、30 年的本金、利息、剩余余额、权益与 LTV，并给出利息与本金交叉点。
- 可负担性分析：仅当提供年收入时启用，按 28/36 规则计算前端与后端 DTI，给出不同首付下的最高可购房价与所需现金储备。
- 租买对比：月度成本对比、回本时间线、5 年财富对比。
- 再融资分析：仅当用户指定再融资场景时启用，计算月供节省、回本月份、剩余期限总节省，并给出不同降息幅度的决策矩阵。
使用方式
用户可提供多种输入组合，例如仅价格、价格加收入、价格加地区，或完整信息（价格、收入、首付、信用分、地区），也可使用 refi 形式进行再融资分析。缺失项使用默认值：首付 20%、信用分 740、房产税率 1.1%（或查询当地）、房屋保险默认 1500 美元/年、HOA 默认 0 美元；未提供年收入则省略可负担性部分。
计算前会通过 WebSearch 获取当前利率与地区数据，包括 30 年、15 年、ARM、FHA、VA、Jumbo 利率及趋势，当地房产税率、保险成本、过户费用等，以及租金市场数据用于租买对比。
输出保存为当前工作目录下的 PROPERTY-MORTGAGE.md，包含免责声明、快速数字表、当前利率环境、贷款方案对比、月供拆分、摊还亮点、可负担性分析、租买对比、再融资分析、税务影响、关键考虑与结论等章节。
适用场景
适用于购房前的月供估算、不同贷款类型比较、收入可负担性判断、租房与买房的成本对比，以及已有贷款的再融资回本测算。
限制
该工具仅用于教育/研究目的，不构成财务或投资建议，应咨询持牌房地产专业人士。利率、月供与可负担性计算均为估算，实际条款因贷款机构、信用状况与市场条件而异。利率每日变化，工具会搜索当日利率以保证数字准确。使用时需包含全部成本，不能只报本金利息作为“月供”；房产税率因地区差异较大（如夏威夷 0.3% 到新泽西 2.5% 以上），需使用当地税率。输出不使用表情符号，仅用文本格式。