用途
realestate-flip 是 AI Real Estate Analyst 系统中的 Fix-and-Flip 分析专用技能。当用户以 /realestate flip <ADDRESS> 直接调用，或该技能作为子智能体被编排器传入 DISCOVERY_BRIEF 时，它会针对给定房产输出一份完整的翻新转售可行性分析。
该技能明确声明：仅供教育/研究用途，不构成财务或投资建议，应始终咨询持牌房地产专业人士。
主要能力
技能围绕以下数据采集与分析环节展开：
- 房产现状检索：查询挂牌价或最近成交价、卧室/卫浴数量、面积、地块大小、建成年份、房产类型与风格、当前状况、上市天数、价格历史、留置权/违规/产权问题线索，以及卖方动机线索（遗产出售、银行持有、预止赎、离婚等）。
- ARV 可比成交：检索近 6 个月内成交的 3-5 套翻新/改造可比房源，记录地址、成交价、面积、单价、卧室/卫浴、上市天数、成交时状况（外观更新还是全拆改），并计算区域翻新后平均单价、最高成交价上限及在售翻新竞品。
- 翻新成本估算：检索当地厨房、卫浴、地板、内外墙油漆、屋顶、暖通、电气面板、管道、景观、许可等成本，以及区域成本系数。
- 持有成本：检索房产税、保险（空置/施工险）、硬钱贷款利率（点数、利率、LTV）、水电费、HOA 费用及市政费用。
- 市场状况：检索翻新房的平均上市天数、库存水平、挂牌价与成交价比、买方需求指标、季节性因素及区域内竞争性翻新项目。
使用方式
技能支持两种输入方式：
- 直接调用：用户运行
/realestate flip <ADDRESS>，技能自行通过 WebSearch 和 WebFetch 采集全部数据。 - 子智能体调用：编排器传入预采集的 DISCOVERY_BRIEF，技能以其为起点并按需补充。
两种情况下均需提取完整房产地址并执行分析。
分析框架
翻新预算模板：按类别给出低/中/高三档估算，涵盖厨房、卫浴（每间）、地板（每平方英尺）、内墙油漆、外墙油漆、屋顶、暖通、电气、管道、景观、许可与图纸、垃圾箱与清理，并附加 15%-20% 应急金（老房建议 20%）。
区域成本调整：高成本都市区（旧金山、纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图）为全国均值的 1.3x-1.6x；中等成本都市区（丹佛、奥斯汀、纳什维尔、波特兰）为 1.1x-1.3x；一般区域为 1.0x；低成本区域（农村、中西部、部分南部市场）为 0.7x-0.9x。
财务分析：输出完整 P&L，包括购买（购买价、2-3% 过户费）、翻新（各分类明细）、持有成本（贷款、房产税、保险、水电、HOA）、出售成本（5-6% 经纪佣金、2-3% 卖方过户费、布景费），并计算净利润、ROI、年化 ROI、利润率、现金回报率。
关键指标：70% 规则校验（购买价 + 翻新成本应 ≤ ARV 的 70%，公式为最高购买价 = ARV × 0.70 − 翻新成本）；最低利润门槛通常为 2.5 万-5 万美元；ROI 目标为 15%-25%；典型翻新周期 3-6 个月，出售 30-90 天。
情景分析：最佳情景（ARV +5%、翻新 −10%、3 个月）、基准情景（基准 ARV、基准翻新、5 个月）、最差情景（ARV −10%、翻新 +25%、8 个月）。
翻新评分（0-100）：利润率与 ROI 占 30%，ARV 置信度占 20%，翻新复杂度占 20%，市场状况占 15%，风险因素占 15%。评分对应等级：85-100 为 A+（稳赢），70-84 为 A（好翻新），55-69 为 B（可行但需谨慎），40-54 为 C（高风险，仅限有经验者），25-39 为 D（勉强），0-24 为 F（放弃）。
风险评估：覆盖成本超支、ARV 风险、时间线风险、市场转向、融资风险、监管风险、结构性意外（地基、白蚁、霉菌、石棉、含铅油漆、铝线）、退出策略风险。
输出格式：保存为 PROPERTY-FLIP-[ADDRESS].md（地址中的空格和特殊字符替换为连字符），包含免责声明、分析日期、翻新评分与信号、快速数字表、房产概览、ARV、翻新预算、完整 P&L、情景分析、时间线、融资选项、风险因素、退出策略（翻新出售、出租持有、批发转让、再融资持有 BRRRR）及结论。
适用场景
适用于对具体房产进行翻新转售可行性初筛、预算框架搭建、ARV 与利润测算、风险识别及退出策略比较。
限制
- 仅供教育/研究用途，不构成财务或投资建议。
- 翻新成本、ARV 估算和时间线均为近似值，实际结果可能显著不同。
- 技能要求使用真实可比成交支撑 ARV，采用保守 ARV 与激进翻新估算，并始终按当地市场调整承包商成本。
- 输出不使用表情符号，仅使用文本评级与信号。
- 关于具体收费、价格、平台支持情况，资料未提供。