用途
Comparable Sales Analysis 是 AI Real Estate Analyst 系统中的房地产可比销售分析技能。当以 /realestate comps <address> 调用时，它会搜索近期可比销售案例，应用行业标准调整，估算公允市场价值，并对房产的价值主张进行评分。该技能仅用于教育/研究目的，不构成财务或投资建议，使用时应咨询持牌房地产专业人士。
主要能力
该技能按以下执行流程运行：
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目标房产数据收集：使用 WebSearch 收集目标房产的详细信息，包括地址、挂牌/成交价、卧室数、浴室数、面积、地块大小、建造年份、房产类型、楼层、车库、泳池、状况、地下室、近期翻新及每平方英尺价格。
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可比销售搜索：通过多个查询搜索可比房产，并按距离、成交日期、面积、卧室、浴室、建造年份、房产类型、地块大小和状况等标准筛选。目标为 5-10 个可比案例；若理想标准下不足 5 个，则放宽至可接受范围，仍不足则扩大搜索半径至 2 英里或时间窗口至 12 个月，并注明置信度降低。
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记录可比销售数据：为每个可比案例记录地址、成交价、成交日期、面积、每平方英尺价格、卧室、浴室、建造年份、地块、车库、泳池、状况、距离和上市天数。
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调整方法：对每个可比案例进行调整，以反映其与目标房产的差异。若可比案例具有更优特征则减去价值，若具有较差特征则加上价值。标准调整值涵盖面积、卧室、浴室、房龄、地块、车库、泳池、地下室、状况、位置、成交时间、翻新厨房、翻新浴室、壁炉和景观等。单项调整不应超过可比案例成交价的 10%，总净调整不应超过 25%；若超过 25%，则标记为弱可比案例并降低其权重。
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计算调整后价值：为每个可比案例展示调整计算过程，包括各项调整金额、净调整和调整后价值。
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估算公允市场价值：使用三种方法——加权平均（按质量分 Tier 1 权重 3x、Tier 2 权重 2x、Tier 3 权重 1x）、调整后价值中位数、以及每平方英尺价格中位数乘以目标面积——取三者平均值作为最终估算。同时建立低、中、高价值范围。
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高估/低估评估：将目标挂牌价与估算公允市场价值比较，按差异百分比给出从“显著高估”到“显著低估”的评估。
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Comps 评分计算（0-100）：从数据质量（0-20）、价格对齐（0-20）、可比相关性（0-20）、市场趋势（0-20）和价值评估（0-20）五个子维度评分，总分 100。
使用方式
通过命令 /realestate comps <address> 调用。报告保存为 PROPERTY-COMPS-[ADDRESS].md，其中 [ADDRESS] 为街道地址，空格替换为连字符。输出模板包含目标房产、可比销售、调整分析、公允市场价值估算、价格评估、建议出价区间、市场趋势分析、Comps 评分明细和关键发现等部分。
适用场景
适用于房地产研究、房产估值参考、买卖决策辅助等教育或研究场景。
限制
该技能仅用于教育/研究目的，不构成财务或投资建议。若 1 英里/6 个月内未找到可比案例，会扩大搜索半径至 2 英里和时间窗口至 12 个月。若房产独特（如滨水、历史建筑、超大地块），会注明可比案例可能不太可靠。若挂牌价不可用，会基于税务评估和当地评估与市场比率估算。若面积数据来源冲突，以县评估记录为准。报告会显著披露置信度水平（高/中/低）。