HOA Decoder 是一个面向购房者的 HOA 尽职调查辅助技能，用来在加入业主协会之前读懂 CC&Rs（契约、条件与限制）以及费用结构。它的定位是：把 HOA 文件当作一个“有征税权的小政府”来审查，帮助买家看清哪些规则会改变日常生活、意外账单可能有多大、以及应先索取哪些记录。
用途
该技能用于回答“这些 HOA 规则到底意味着什么”“解读这些 CC&Rs”“这个 HOA 会不会成为问题”“加入 HOA 前应检查什么”这类问题。它不会凭空创造文件中不存在的限制或权力，也不把依赖司法辖区的规则（如留置权、止赎权、可执行性）说成普遍适用。
主要能力
- 按对买家生活方式的影响对使用限制进行解读和排序。
- 分析特别摊派风险：董事会可以征收什么、需要什么表决、是否有上限。
- 梳理执行与罚款机制：违规如何升级，直至留置权。
- 解读出租限制、费用上涨问题，并列出应索取的记录。
- 按严重程度分级：🔴 可能造成真实金钱损失（无上限或低门槛特别摊派、可累积并可能变成留置权的罚款、禁止或限制出租、标准模糊的改造审批、无上限的会费上涨、转让费等）；🟡 异常、购买前需探查（与买家计划冲突的限制、无决定期限的建筑审查、董事会可未经会员表决修改规则等）；🟢 标准条款（普通扰民、垃圾和公共区域规则），并加以标注以免买家对样板条款恐慌。
- 审查文件中的使用限制、摊派机制（会费上涨上限、批准门槛；未写明上限即标记）、出租限制（上限、等待名单、最短租期、祖父条款）、执行链条（通知→听证→罚款→留置权，逐步引用）、修订规则（规则在多容易的情况下可被改变）。对可执行性存疑之处，标注“可执行性因司法辖区而异——请在当地核实”，而不是直接宣布无效。
所需输入
仅在未提供时索取：CC&Rs、章程、规则、费用/预算页面等文件；买家的居住计划（宠物、车辆、家庭生意、未来出租、装修等），排序依赖于此；当前会费和已知摊派（若文中没有）。储备金研究、预算和会议纪要通常不在 CC&Rs 中，应标为待索取记录。
输出格式
输出包含：1）结论（安心购买/睁大眼睛购买/这个 HOA 会与你的生活方式冲突），三句话内；2）按对买家影响排序的限制表格（条款、内容、如何影响计划、严重程度）；3）💸 资金风险：当前会费、上涨机制、引用的特别摊派规则、现实最坏账单、罚款表和留置权路径；4）🚩 按严重程度排序的红旗，引用原文语言、触发场景和严重程度；5）购买前应索取的记录：储备金研究（及资金水平）、24 个月董事会纪要、预算和欠费率、主保险单、待决/过往特别摊派和诉讼、出租上限状态和等待名单；6）向董事会/经理提问：费用上涨历史（“过去 5 年每年的会费？”）、即将进行的大修、罚款实际征收频率。输出末尾需逐字附上声明：“This is a plain-language reading, not legal/financial advice — laws vary by jurisdiction; confirm anything load-bearing with a qualified professional.”
适用场景
适用于购房前审查 HOA 文件、评估特别摊派和罚款风险、判断出租限制是否影响投资计划、准备向董事会提问和索取记录等场景。
限制
该技能只解读提供的文件，不提供法律或财务建议；依赖司法辖区的规则需当地核实；储备金研究、预算和会议纪要等文件通常需另行索取；不得编造文件中没有的限制或权力，也不得为了显得平衡而弱化红旗。