该技能聚焦房地产与基础设施等实物资产投资分析，主要面向需要评估房产收益、REITs财务指标和杠杆风险的场景。
一、房产收益与回报指标
- NOI（净运营收入）：扣除空置后的有效租金收入减去运营费用，不包含偿债、资本开支和折旧。
- Cap rate（资本化率）：NOI除以房产价值，衡量无杠杆房产收益率；资本化率越低意味着估值越高。
- 收益法估值：NOI除以可比房产的现行资本化率。
- Cash-on-cash return（现金回报率）：税前年现金流（NOI减偿债）除以投入总现金，衡量杠杆后的权益回报。
- GRM（毛租金乘数）：价格除以年毛租金，是忽略费用、空置和融资的快速筛选指标。
二、REITs与REIT指标 REITs须将90%以上应税收入作为股息分配，并像股票一样在交易所交易，板块包括住宅、办公、零售、工业、数据中心、医疗、自助仓储和特殊类。
- FFO（运营资金）：净利润加折旧减去房产出售收益，是REIT标准盈利衡量指标，因为房地产折旧会高估价值下降。
- AFFO（调整后运营资金）：FFO减去维护性资本开支和直线租金调整，是更保守的可分配现金流衡量。
- P/FFO与P/AFFO：相当于REIT的市盈率，应在同板块内比较。
- NAV溢价/折价：股价相对于底层房产每股净资产的比值，反映市场情绪。
三、基础设施投资 基础设施资产包括收费公路、公用事业、管道、通信塔、机场和港口。其特征为资产寿命长、进入壁垒高、受监管或合同约束的收入流，以及与通胀挂钩的现金流（许多合同含CPI调整）。基础设施提供类似债券的稳定收益，并带有来自流量或使用量增长的权益上行空间。
四、房地产杠杆
- LTV（贷款价值比）：抵押贷款金额除以房产价值；LTV越高杠杆和风险越大，典型商业LTV为60%-75%。
- DSCR（偿债覆盖率）：NOI除以年偿债额；贷款方通常要求最低1.20x-1.50x，DSCR越高偿债缓冲越充足。
五、直接持有房产与REITs的决策清单 需考虑流动性、管理方式、杠杆获取、1031交换资格、分散程度和最低投资门槛等因素。直接持有通常流动性差、需主动管理、可自主选择非追索贷款杠杆、可享1031交换递延资本利得、集中度高、最低投入约5万美元以上；REITs可日内交易、被动管理、杠杆由管理层决定、不适用1031交换、可通过基金分散至数百处房产和多个板块、最低可买一股。
六、关键公式 NOI = 毛租金收入 - 运营费用；Cap Rate = NOI / 房产价值；房产价值 = NOI / Cap Rate；Cash-on-Cash = 年现金流 / 投入总现金；GRM = 价格 / 年毛租金；FFO = 净利润 + 折旧 - 出售收益；AFFO = FFO - 维护性资本开支 - 直线租金调整；LTV = 贷款金额 / 房产价值；DSCR = NOI / 年偿债额。
七、计算示例 示例1：已知NOI为100,000美元/年，可比房产资本化率为6%，则价值 = 100,000 / 0.06 ≈ 1,666,667美元。若资本化率压缩至5%，价值升至2,000,000美元，资本化率下降100个基点带来20%的增值，说明房产价值对资本化率变化敏感。 示例2：房产价值500,000美元，首付200,000美元（40%），抵押贷款300,000美元利率6%，NOI为35,000美元，年偿债17,000美元。税前年现金流 = 35,000 - 17,000 = 18,000美元；现金回报率 = 18,000 / 200,000 = 9.0%。无杠杆资本化率为35,000 / 500,000 = 7.0%。由于债务成本（6%）低于资本化率（7.0%），杠杆将权益回报从7.0%提升至9.0%，属于正向杠杆；若抵押贷款利率超过资本化率，杠杆会降低回报，属于负向杠杆。
八、常见误区 将资本化率与总回报混淆（资本化率忽略增值、杠杆效应和资本开支）；对REITs使用市盈率而非P/FFO（折旧扭曲净利润使得市盈率失真）；计算NOI时忽略空置率（应使用扣除空置后的有效毛收入）；忽略维护性资本开支高估回报（应使用AFFO而非FFO评估可分配现金流）。
九、交叉引用 与time-value-of-money（核心插件）结合用于房产投资的折现现金流分析；与equities（财富管理插件）结合分析REIT股票与股市背景；与fixed-income-structured（财富管理插件）结合分析MBS和房地产底层抵押贷款市场；与asset-allocation（财富管理插件）结合将实物资产作为组合分散化和通胀对冲工具。
十、运行脚本 运行命令：uv run scripts/real_assets.py，PEP 723头会自动解析numpy依赖；也可在 pip install numpy 后运行 python3 scripts/real_assets.py。直接运行会输出涵盖房产估值、现金回报与杠杆分析、REIT指标和通胀调整回报的演示。--verify 会重跑演示计算并断言输出与本技能示例一致（打印PASS/FAIL，不匹配时以非零状态退出）。--help 列出可用类。该文件主要作为模块导入使用，例如 from real_assets import PropertyValuation, LeverageMetrics, REITMetrics, RealReturn。
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