mietpreisbremse

用途\n该技能处理德国住宅租赁法中的租金刹车（Mietpreisbremse），核心是审查再次出租住房时约定的初始租金是否超过 § 556d BGB 规定的上限，并在超限时协助承租人主张权利。它强调租金刹车并不自动生效：承租人须提出异议（Rüge），且返还请求权原则上仅向将来发生；过去期间只有在出租人违反告知义务时才可能主张。\n\n主要能力\n- 适用性审查：核查当地是否存在依 § 556d Abs. 2 BGB 制定的有效州法规、其生效与失效时间，以及合同订立是否落在有效期内（以合同订立而非租期开始为准）；并判断标的是否属于 § 549 Abs. 2 BGB 排除的住房类型。\n- 允许租金计算：以 § 558 Abs. 2 BGB 的当地可比租金为基准，结合租金指数（Mietspiegel）的字段与区间，加 10% 得出允许租金，并与约定净冷租金比较，计算超额金额。\n- 例外审查：逐项检查 § 556e BGB（前租金、近三年现代化改造）与 § 556f BGB（2014 年 10 月 1 日后首次使用并出租的新建住房、全面现代化后的首次出租），并提示例外由出租人承担陈述与举证责任。\n- 告知义务审查：依 § 556g Abs. 1a BGB，出租人须在承租人作出合同意思表示前，以文本形式主动告知其拟援引的例外及前租金金额；未告知则不能援引该例外，补告后须经两年才能援引。\n- 异议与追索：依 § 556g Abs. 2 BGB 起草载明事实的合格异议，确定返还起算点；并提示 § 556g Abs. 3 BGB 的信息请求权。\n- 执行与时效：说明返还请求权可转让给注册催收服务商（参考 BGH 2019 年 VIII ZR 285/18 判决），以及 § 195、§ 199 BGB 的三年时效。\n\n使用方式\n输入包括：租赁合同订立日期、约定净冷租金、居住面积、租期开始；当地是否存在 § 556d Abs. 2 BGB 州法规及其起止时间；租金指数数值、字段与区间及版本；前租金金额与时间；建筑首次使用是否在 2014 年 10 月 1 日后、是否全面现代化、近三年是否现代化改造；出租人依 § 556g Abs. 1a BGB 的告知情况；已支付租金记录。技能按“适用范围—可比租金—例外—告知义务—异议—返还—时效—信息请求权”的顺序以文字逐步审查，并输出结构化审查表、结论与风险等级，附带合格异议的文书模板。\n\n适用场景\n适用于承租人、法律顾问或相关服务方在再次出租住房时评估租金是否超限、判断例外是否成立、起草合格异议并估算可追索金额与时效。\n\n限制\n资料未提供自动化接口、价格、平台支持或语言以外的使用条件。技能不替代个案法律意见；关于“全面现代化”三分之一标准的判例在资料中标注为未经核实、需另行查证；资料未给出具体租金指数数据或各州法规清单，需使用者自行提供。